מה קורה כאשר דייר מסרב לשתף פעולה בתוכנית של הבניין לתמ״א או פינוי־בינוי?

כאשר בניין ישן נכנס לתהליך של תמ״א 38 או פינוי־בינוי, בדרך כלל המטרה היא לשפר את איכות החיים של הדיירים. בפרויקטים כאלה יכולים לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה, להוסיף ממ״דים, מעלית, חניה, מרפסות, לובי חדש, ולעיתים אפילו להרוס את הבניין הישן ולבנות במקומו בניין חדש לגמרי. אבל למרות היתרונות, לא תמיד כל הדיירים מסכימים. לפעמים יש דייר אחד או כמה דיירים שמסרבים לחתום או לשתף פעולה, ואז עולה השאלה: מה קורה במצב כזה?

קודם כול, חשוב להבין שלא כל דייר שמסרב הוא מיד דייר סרבן במובן השלילי. יש מצבים שבהם הסירוב יכול להיות מוצדק. למשל, אם ההצעה של היזם אינה הוגנת, אם לא נותנים לדייר פתרון מגורים מתאים בזמן הבנייה, אם התמורה אינה שוויונית לעומת שאר הדיירים, או אם יש לדייר מגבלה בריאותית או אישית שלא התחשבו בה. לפי כל זכות, בעל דירה רשאי לסרב לעסקת פינוי־בינוי במקרים כמו עסקה שאינה כדאית כלכלית, חוסר התאמה למגבלותיו או היעדר הצעה למגורים חלופיים.

אולם, מצד שני, אם רוב הדיירים מסכימים והסירוב של הדייר אינו סביר, הוא עלול לעכב את כל הבניין. במקרה כזה הדיירים האחרים מרגישים לעיתים שהוא פוגע בהם, כי הם רוצים להתקדם לפרויקט שיכול לשפר את הביטחון, את ערך הדירות ואת איכות החיים. לכן החוק לא תמיד מאפשר לדייר אחד לעצור את כולם בלי סיבה מוצדקת.

בתמ״א 38, במקרים מסוימים אפשר לפנות למפקח על המקרקעין או לבית המשפט. לפי כל זכות, בית המשפט או המפקח על המקרקעין יכולים לכפות על דייר שמתנגד לתמ״א 38 להסכים, או אפילו להסמיך אדם אחר שיחתום במקומו. כלומר, אם ההתנגדות לא מבוססת על סיבה אמיתית, ייתכן שהפרויקט יוכל להתקדם גם בלי ההסכמה של אותו דייר. גם בפינוי־בינוי המצב דומה, אבל בדרך כלל מדובר בפרויקט גדול ומורכב יותר, כי הדיירים עוזבים את הדירות הישנות, הבניין נהרס, ובמקומו נבנה בניין חדש. כאשר דייר מסרב בלי סיבה סבירה, בית המשפט יכול במקרים מסוימים לחייב אותו לפצות את שאר בעלי הדירות על הנזק שנגרם להם בגלל הסירוב. זה אומר שהחוק מנסה לאזן בין הזכות של אדם להחליט על הדירה שלו, לבין הזכות של שאר הדיירים לא להיתקע בגלל התנגדות לא מוצדקת.

עם זאת, הדרך הנכונה ביותר היא לא להתחיל מיד במלחמה משפטית. לרוב עדיף קודם לדבר עם הדייר, להבין למה הוא מסרב, ולנסות לפתור את הבעיה. לפעמים דייר מתנגד בגלל פחד ממעבר דירה, חוסר אמון ביזם, חשש מהוצאות עתידיות, קושי בריאותי, או פשוט בגלל שהוא לא מבין את פרטי ההסכם. במקרים כאלה אפשר לעזור לו בעזרת הסבר ברור, עורך דין שמייצג את הדיירים, או שינוי מסוים בהסכם שייתן לו ביטחון.

לפיכך, כאשר דייר מסרב לשתף פעולה בתמ״א או פינוי־בינוי, הדבר יכול לעכב את הפרויקט וליצור מתח בין השכנים. אם הסירוב שלו מוצדק, צריך להתחשב בו ולנסות לתקן את הבעיה. אבל אם הסירוב אינו סביר ופוגע בשאר הדיירים, החוק מאפשר במקרים מסוימים לפנות לגורמים משפטיים כדי לקדם את הפרויקט. לכן הכי חשוב לפעול בשקיפות, בהוגנות ובשיתוף פעולה, כדי שההתחדשות העירונית לא תהפוך למאבק בין שכנים, אלא להזדמנות לשפר את החיים של כולם.

קרדיט- Tumisu from Pixabay